خبير عقاري: تقلبات الأسعار تضغط على المطورين.. والتوسع غير المدروس يهدد الشركات بالتعثر
أكد المهندس إسحاق أنور، الخبير العقاري، أن القطاع العقاري المصري يواجه تحديات اقتصادية متزايدة في ظل تذبذب أسعار الصرف وارتفاع تكاليف مواد البناء وتغير أسعار التمويل، مشيرًا إلى أن المرحلة الحالية تتطلب من المطورين العقاريين التعامل بحذر وهدوء، مع إعادة تقييم خطط التوسع والاستثمار، والابتعاد عن القرارات التي لا تستند إلى حسابات دقيقة للتكاليف والقدرات التنفيذية.
وأوضح أنور أن الحفاظ على استقرار الشركات العقارية في ظل المتغيرات الحالية لم يعد مرتبطًا بحجم المبيعات أو عدد المشروعات المطروحة فقط، وإنما بقدرة المطور على تحقيق التوازن بين عمليات البيع ومعدلات الإنشاء والتسليم، بما يضمن استمرار النشاط دون التعرض لضغوط مالية قد تؤثر على تنفيذ المشروعات والوفاء بالتزامات العملاء.
خبير عقاري يحدد استراتيجية نجاة المطورين من تقلبات الأسعار
وخلال لقائه مع الإعلامية أنجل جمال، ببرنامج «صناع الفرصة» المذاع على قناة «النهار»، حذر المهندس إسحاق أنور من خطورة التوسع غير المدروس في السوق العقاري، مؤكدًا أن اندفاع بعض الشركات نحو تحقيق مبيعات سريعة دون احتساب التكلفة الحقيقية لتنفيذ المشروعات على أرض الواقع قد يضعها أمام أزمات مالية يصعب التعامل معها لاحقًا.
وأشار إلى أن الاعتماد على زخم الطروحات العقارية المتتالية والسعي وراء تحقيق حضور تسويقي واسع، دون وجود معدلات تنفيذ تتناسب مع حجم المبيعات، يؤدي إلى اتساع الفجوة بين الالتزامات المالية والقدرة الفعلية على التنفيذ، وهو ما قد يهدد استقرار الشركات ويزيد احتمالات تعثرها.
وشدد الخبير العقاري على ضرورة أن تعمل الشركات وفق خطة متوازنة تضمن تزامن عمليات البيع مع الإنشاء والتسليم، بدلًا من التركيز على جانب واحد على حساب الجوانب الأخرى، موضحًا أن قوة المطور العقاري تقاس بقدرته على تنفيذ ما يطرحه في السوق والالتزام بمواعيد التسليم، وليس فقط بحجم المشروعات التي يعلن عنها أو قيمة المبيعات التي يحققها.
وحول حاجة السوق العقاري المصري إلى إعادة التنظيم والتريث خلال الفترة الحالية، أوضح أنور أن القطاع يمر بمرحلة تصحيح وفلترة ذاتية، بدأت خلالها تظهر الفوارق بين الشركات التي تمتلك خبرة واستراتيجية واضحة، والكيانات التي دخلت السوق دون امتلاك أسس قوية أو رؤية متكاملة لإدارة النشاط العقاري.
وأضاف أن هذه المرحلة تكشف مدى قدرة الشركات على مواجهة الضغوط الاقتصادية والتعامل مع ارتفاع التكاليف وتغير ظروف التمويل، لافتًا إلى أن الكيانات التي بدأت نشاطها بصورة غير مدروسة أصبحت أكثر عرضة لمواجهة صعوبات في الاستمرار، خاصة مع تزايد أهمية الالتزام بالتنفيذ والتسليم.
وأكد أن تنظيم السوق العقاري لا ينبغي أن يعتمد فقط على انتظار صدور التشريعات أو التدخلات التنظيمية، موضحًا أن آليات السوق نفسها يمكن أن تسهم في استبعاد الشركات التي لم تؤسس نشاطها على قواعد سليمة، بينما تظل الشركات الأكثر انتظامًا وقدرة على إدارة مواردها ومشروعاتها في وضع أفضل لمواجهة التحديات.
التوسع العقاري دون حساب التكاليف يهدد استقرار الشركات
وتفرض المتغيرات الاقتصادية الحالية على المطورين العقاريين ضرورة مراجعة خططهم الاستثمارية بصورة مستمرة، خصوصًا في ظل تذبذب أسعار الصرف وتأثيره على تكلفة بعض مدخلات البناء، إلى جانب ارتفاع أسعار المواد وتغير تكلفة الحصول على التمويل.
وفي هذا السياق، تبرز أهمية وضع دراسات مالية دقيقة قبل الإعلان عن مشروعات جديدة أو التوسع في الطروحات، مع مراعاة احتمالات تغير التكلفة خلال مراحل التنفيذ المختلفة، حتى لا تتحول الالتزامات الناتجة عن المبيعات إلى أعباء تفوق القدرات المالية والتشغيلية للشركة.
كما يتطلب الحفاظ على ثقة العملاء الالتزام بمعدلات تنفيذ واقعية تتناسب مع حجم الوحدات المباعة، وهو ما يجعل التوازن بين التسويق والإنشاء والتسليم أحد أبرز العوامل المؤثرة في استدامة النشاط العقاري خلال المرحلة المقبلة.
تخصيص الأراضي يتصدر ملفات الضغط على المطورين العقاريين
وفيما يتعلق بأبرز الملفات التي تمثل تحديًا أمام المطورين العقاريين، سواء أسعار الأراضي أو إجراءات استخراج التصاريح أو ارتفاع أسعار مواد البناء، أكد المهندس إسحاق أنور أن هذه الملفات مترابطة، وأن تأثيرها ينعكس بصورة مباشرة على تكلفة المشروعات والجدول الزمني لتنفيذها.
وشدد على أن ملف تخصيص الأراضي يأتي في مقدمة الأولويات التي تحتاج إلى تدخل وحوكمة صارمة، نظرًا لأهميته في تحديد فرص التوسع أمام الشركات العقارية، وتأثيره على حسابات الاستثمار وتكلفة تطوير المشروعات.
وتكشف هذه التحديات، بحسب ما طرحه الخبير العقاري، عن أهمية تبني المطورين سياسات أكثر انضباطًا في إدارة المشروعات، تقوم على دراسة التكلفة الفعلية وتحديد القدرات التنفيذية قبل التوسع، إلى جانب تحقيق التوازن بين حجم المبيعات والإنشاءات والتسليم.
ومع استمرار الضغوط المرتبطة بأسعار الصرف ومواد البناء والتمويل، يصبح التعامل الواقعي مع متغيرات السوق ضرورة للحفاظ على استقرار الشركات العقارية، فيما تظل القدرة على التنفيذ والالتزام بالتسليم من أبرز المعايير التي تميز الكيانات القادرة على الاستمرار خلال مرحلة التصحيح الحالية.
