داكر عبد اللاه يطرح روشتة لإنقاذ القطاع العقاري.. وفتح الله فوزي يكشف تأثير الفائدة على أسعار الوحدات
تواجه السوق العقارية المصرية مرحلة من الركود، في ظل تراجع معدلات المبيعات وانخفاض القدرة الشرائية لدى شريحة واسعة من المواطنين، بالتزامن مع استمرار ارتفاع أسعار الوحدات السكنية وزيادة تكاليف البناء والتشييد. وأدت هذه العوامل إلى اتساع الفجوة بين الأسعار المعلنة للوحدات وحجم الطلب الفعلي عليها، وهو ما انعكس على حركة البيع والشراء داخل القطاع العقاري.
وتزايدت الضغوط التي تواجه الشركات العاملة بالسوق، مع ارتفاع تكاليف التنفيذ وتراجع معدلات المبيعات، إلى جانب التحديات التمويلية التي تؤثر على قدرة بعض الشركات على الوفاء بالتزاماتها المالية ومواصلة تنفيذ المشروعات وفق الجداول الزمنية المحددة.
وفي هذا السياق، طرح المهندس داكر عبد اللاه، عضو لجنة التطوير العقاري والمقاولات، مجموعة من المقترحات العاجلة للتعامل مع التحديات التي تواجه السوق العقارية، محذرًا من استمرار تراجع المبيعات وتزايد الضغوط التمويلية وارتفاع تكاليف التنفيذ، وما قد يترتب على ذلك من صعوبات أمام الشركات والمطورين.
داكر عبد اللاه يطرح روشتة لمواجهة أزمة السوق العقارية
وأكد داكر عبد اللاه أن الأزمة التي يشهدها القطاع العقاري لا تقتصر على تراجع معدلات البيع والشراء، وإنما تمتد إلى نقص السيولة لدى بعض الشركات، واتساع الفجوة بين التدفقات النقدية الناتجة عن تحصيلات العملاء والالتزامات المالية المستحقة على المطورين.
وأوضح أن هذا الوضع يتطلب تحركًا سريعًا للتعامل مع الضغوط التي تواجه الشركات، والحفاظ على استمرارية المشروعات العقارية، خاصة في ظل ارتفاع تكاليف التنفيذ وتزايد الأعباء التمويلية.
ودعا عضو لجنة التطوير العقاري والمقاولات إلى إعادة النظر في سياسات التسعير داخل السوق، بحيث تتناسب أسعار الوحدات مع القدرة الشرائية الحقيقية للعملاء ومتغيرات السوق الحالية، بدلًا من استمرار الفجوة بين الأسعار المعروضة والإمكانات المتاحة لدى المشترين.
كما طالب بتطوير أنظمة السداد وتقديم بدائل أكثر مرونة، تحقق التوازن بين إمكانات العملاء واحتياجات المطورين العقاريين، بما يساعد على تنشيط حركة البيع والشراء، ويمنح الراغبين في التملك فرصًا أكبر للحصول على الوحدات السكنية وفق نظم دفع تتناسب مع قدراتهم المالية.
التوسع في التمويل العقاري والتوريق لتنشيط الطلب
وشدد داكر عبد اللاه على أهمية التوسع في منظومة التمويل العقاري، باعتبارها إحدى الأدوات التي يمكن أن تسهم في زيادة القدرة الشرائية للمواطنين وتنشيط الطلب الحقيقي على الوحدات السكنية.
وأشار إلى ضرورة العمل بالتوازي على توسيع أدوات التمويل والتوريق، وتوفير حلول تمويلية تتناسب مع طبيعة القطاع العقاري واحتياجات الشركات العاملة به، بما يساعد على تخفيف الضغوط المالية وتحسين قدرة المطورين على مواصلة تنفيذ مشروعاتهم.
وتأتي هذه المقترحات في ظل التحديات المرتبطة بارتفاع أسعار الوحدات وتراجع قدرة شريحة من العملاء على تحمل تكاليف الشراء، وهو ما يجعل تطوير آليات التمويل وأنظمة السداد من الملفات المطروحة للتعامل مع حالة التباطؤ التي تشهدها السوق.
بيع الوحدات الجاهزة وسيلة لتحسين السيولة لدى الشركات
وفي إطار المقترحات الخاصة بمعالجة أزمة السيولة، طالب داكر عبد اللاه بتحفيز بيع الوحدات العقارية الجاهزة، والاستفادة من المخزون العقاري القائم لدى الشركات، بما يساعد على تسريع دورة التحصيل وتحسين التدفقات النقدية.
وأوضح أن تنشيط مبيعات الوحدات الجاهزة يمكن أن يسهم في توفير سيولة للشركات، تساعدها على التعامل مع الالتزامات المالية المرتبطة بالمشروعات، خاصة في ظل تراجع المبيعات الجديدة وزيادة تكاليف التنفيذ.
كما دعا إلى مساندة الشركات الجادة في التعامل مع الأعباء والالتزامات المالية الخاصة بالمشروعات المتأثرة بظروف السوق، بما يضمن استمرار العمل وعدم تعثر المشروعات، ويحافظ على حقوق العملاء والمطورين في الوقت نفسه.
وأكد أن معالجة الأزمة العقارية يجب ألا تكون على حساب المشتري أو المطور، وإنما ينبغي أن تقوم على معادلة متوازنة تحمي حقوق العملاء، وتحافظ في الوقت نفسه على قدرة الشركات الجادة على استكمال التنفيذ والالتزام بمواعيد التسليم.
ارتفاع أسعار الفائدة يرفع تكلفة المنتج العقاري
وعلى جانب آخر، أكد المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال، أن أسعار الفائدة تمثل أحد أبرز العوامل المؤثرة في تكلفة المنتج العقاري بالسوق المصرية، نظرًا لارتباطها المباشر بتكلفة التمويل وفوائد التقسيط التي تدخل ضمن مكونات السعر النهائي للوحدات.
وأوضح فتح الله فوزي أن تكلفة التمويل وفوائد التقسيط تمثل نحو 50% من الوزن النسبي لسعر المنتج العقاري، بينما تشكل تكلفة الأرض نحو 25% من سعر البيع، وهو ما يعني أن نحو 75% من سعر الوحدة يتأثر بصورة مباشرة بتغيرات أسعار الفائدة، وفقًا للتقديرات التي أوضحها.
وتكشف هذه النسب عن أهمية تكلفة التمويل والأرض في تحديد أسعار الوحدات العقارية، خاصة مع اعتماد الشركات على نظم سداد طويلة الأجل، وما يرتبط بها من أعباء تمويلية تؤثر على حسابات المطورين عند تسعير المشروعات وطرح الوحدات للبيع.
أنظمة التقسيط الطويلة تزيد تأثير الفائدة على أسعار العقارات
وأشار رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال إلى أن اعتماد المطورين العقاريين على أنظمة سداد طويلة الأجل، تمتد من 8 إلى 12 عامًا، يزيد من أهمية تكلفة التمويل في تحديد السعر النهائي للوحدات.
فامتداد فترات السداد يجعل تكلفة التمويل وفوائد التقسيط عنصرًا مؤثرًا في حسابات الشركات، وينعكس على طريقة تسعير الوحدات المعروضة للعملاء، في وقت تواجه فيه السوق تحديات تتعلق بارتفاع الأسعار وتراجع القدرة الشرائية لدى قطاعات من المواطنين.
وتتزامن هذه العوامل مع الضغوط التي أشار إليها داكر عبد اللاه بشأن نقص السيولة لدى بعض الشركات، وتراجع المبيعات، وارتفاع تكاليف التنفيذ، لتضع القطاع العقاري أمام مجموعة من الملفات المتداخلة التي تتطلب التعامل معها من خلال حلول تمويلية وتسويقية أكثر مرونة.
مستقبل السوق العقارية بين مرونة الأسعار وتوفير التمويل
وتبرز المقترحات المطروحة من جانب العاملين بالقطاع أهمية تحقيق التوازن بين أسعار الوحدات والقدرة الشرائية للعملاء، إلى جانب توفير أدوات تمويل تساعد الشركات على الوفاء بالتزاماتها واستكمال المشروعات.
كما تطرح الدعوات إلى تنشيط بيع الوحدات الجاهزة، وتطوير أنظمة السداد، والتوسع في التمويل العقاري والتوريق، مجموعة من المسارات التي تستهدف تحسين التدفقات النقدية للشركات وتحفيز الطلب داخل السوق.
وفي ظل استمرار التحديات المرتبطة بتكلفة الأرض والتمويل وفترات التقسيط، تظل سياسات التسعير والتمويل من أبرز العوامل المؤثرة في حركة السوق العقارية المصرية، وقدرة الشركات على الاستمرار في تنفيذ مشروعاتها، مع الحفاظ على حقوق العملاء ومواعيد التسليم.
