الحكومة تحدد قواعد تعويض ملاك العقارات ذات الطراز المعماري المتميز.. الصرف خلال 6 أشهر وإتاحة التقسيط حتى 5 سنوات
أصدر مجلس الوزراء قرارًا بالموافقة على مشروع قرار بشأن تنظيم عمل لجنة تقدير التعويضات المستحقة عن حظر الترخيص بهدم أو إضافة المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز، إلى جانب تحديد أسس احتساب قيمة التعويض والجهة المختصة بصرفه وطرق أدائه.
ونص القرار، المنشور في الجريدة الرسمية، على تطبيق نظام عمل اللجنة المشكلة وفقًا لأحكام القانون رقم 144 لسنة 2006 بشأن تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعماري، مع وضع قواعد واضحة لتقدير التعويضات المستحقة لأصحاب العقارات الخاضعة لقيود الهدم أو الإضافة.
إجراءات طلب التعويض
حدد القرار إجراءات تقديم طلب التعويض، حيث يتعين على مالك المبنى أو المنشأة تقديم الطلب إلى اللجنة المختصة، مرفقًا به تقرير فني معتمد يوضح الاشتراطات التخطيطية والبنائية لموقع العقار والاستخدام المقرر لقطعة الأرض.
كما يشترط تقديم تقرير معاينة للعقار على الطبيعة، يتضمن بيانات تفصيلية عن المبنى أو المنشأة، من بينها عدد الأدوار، والردود، والمساحة، والحالة الظاهرية للعقار.
ويجب أن يتضمن الطلب أيضًا بيانًا بالمخالفات البنائية الموجودة، إن وجدت، والإجراءات التي اتخذت بشأنها، سواء كانت محاضر مخالفات أو قرارات تصحيح أعمال أو أحكامًا قضائية أو طلبات تصالح.
كما يلتزم مقدم الطلب بإرفاق صورة معتمدة من القرار الصادر بتحديد المبنى أو المنشأة ضمن المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز، إلى جانب صورة من استمارة التوثيق الخاصة به.
وألزم القرار مالك العقار بإخطار اللجنة بأي مستجدات تطرأ على المبنى قبل انتهاء أعمالها، خاصة في ما يتعلق بأي تعديلات معمارية أو إنشائية، أو تغيير في استخدام الوحدات، أو تنفيذ أعمال إضافة أو تعلية أو هدم لأجزاء من المبنى.
اجتماع اللجنة مرة على الأقل شهريًا
وتجتمع لجنة تقدير التعويضات للنظر في الطلبات المقدمة إليها بدعوة من رئيسها مرة واحدة على الأقل كل شهر، مع السماح لها بالاستعانة بمن تراه من الخبراء والمتخصصين لحضور اجتماعاتها، دون أن يكون لهم حق التصويت في المداولات.
وبعد استيفاء المستندات المطلوبة، تحيل اللجنة الطلب إلى خبيرين من خبراء التقييم العقاري المقيدين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية، يختارهما رئيس الهيئة لكل حالة.
كيف يتم تقدير التعويض؟
في حالة نزع الملكية، يتولى الخبيران معاينة العقار وإعداد تقريرين لتحديد قيمته السوقية وفق الأسعار السائدة، على أساس عدم صدور قرار بإدراجه ضمن المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.
أما في حالات حظر الهدم أو الإضافة، فيتم تقييم العقار في حالتين؛ الأولى مع خضوعه لقرار تحديده ضمن المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز، والثانية بافتراض عدم صدور القرار، ثم تحديد قيمة التعويض على أساس الفرق بين القيمتين السوقيتين وقت تقدير التعويض.
وفي حال تجاوز الفارق بين التقييمين نسبة 20%، يتم الاستعانة بخبير تقييم عقاري ثالث، على أن يتم الأخذ بمتوسط أقرب تقديرين واستبعاد التقدير الثالث.
صرف التعويض خلال 6 أشهر
حدد القرار آلية احتساب قيمة التعويض، ففي حالة نزع الملكية تكون قيمة التعويض هي متوسط القيمة السوقية الواردة في تقريري التقييم العقاري.
أما في حالة تقييد الملكية بسبب حظر الهدم أو الإضافة، فتكون قيمة التعويض هي متوسط القيمة الناتجة عن الفرق بين القيمة السوقية للعقار في حال خضوعه للقيود، وقيمته في حال عدم خضوعه لها.
وتتولى اللجنة إرسال تقريرها بشأن قيمة التعويض إلى المحافظة المختصة التي يقع العقار في نطاقها، لتتولى إجراءات الصرف لصالح المالك أو من يمثله قانونًا، بالتنسيق مع وزارة المالية ووفقًا للقواعد المنظمة للموازنة العامة للدولة.
كما تلتزم اللجنة بإخطار أصحاب الشأن بقرارها بشأن قيمة التعويض خلال أسبوعين من تاريخ صدوره، وذلك بخطاب مسجل بعلم الوصول.
تقسيط التعويض حتى 5 سنوات
ونص القرار على صرف تعويض نزع الملكية بالكامل وفقًا لأحكام القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
وفي حالات حظر الهدم أو الإضافة، يتم صرف التعويض دفعة واحدة خلال 6 أشهر من تاريخ صدور قرار اللجنة، مع إمكانية الاتفاق مع المالك على صرفه على دفعات نصف سنوية لمدة لا تتجاوز 5 سنوات من تاريخ صدور القرار، مع احتساب فائدة وفقًا للنسبة المعلنة من البنك المركزي.
كما أجاز القرار صرف التعويض بصورة عينية بناءً على طلب المالك أو من يمثله قانونًا، وفقًا للقواعد العامة المنظمة لذلك.
مهلة 60 يومًا للتظلم
وأتاح القرار لمالك المبنى أو المنشأة، أو من يمثله قانونًا، التظلم من قرار لجنة تقدير التعويض أمام اللجنة المشكلة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3279 لسنة 2021، وذلك خلال 60 يومًا من تاريخ إخطاره بالقرار بخطاب مسجل بعلم الوصول.